ROT-renovering

Är det nödvändigt att renovera?

Ja. Efter 72 år är husens elledningar samt avlopps- och vattenrör ordentligt slitna. Nu behöver de bytas för att undvika besvärliga skador.

Vilka adresser börjar ni med?

I dagsläget är det inte klart. Detta utarbetas i samarbete med entreprenören. Det är dock viktigt att komma ihåg att det handlar om en lång tidshorisont innan något konkret dras igång.

När ska ni starta renoveringen

Vår ambition är att komma igång med lägenheterna tidigast i början av 2022, men det är mycket som ska göras innan. Beroende på ett flertal faktorer kan det alltså dröja ett till två år innan renoveringen startar. Förutom en omfattande planering måste vi också få in godkännande av alla er hyresgäster och förhandla hyrorna med Hyresgästföreningen innan vi kan presentera en mer detaljerad tidplan. (Under tiden kan det dock förekomma andra typer av underhållsarbeten i och omkring fastigheterna.)

Måste jag som hyresgäst godkänna renoveringen?

Det är upp till varje hyresgäst att godkänna renovering eller ej. Om din lägenhet renoveras så att standarden höjs, får din hyresvärd höja hyran efter ombyggnaden. Men observera att ditt godkännande inte gäller vilken hyra du kommer att få - utan bara själva ombyggnaden; alltså de åtgärder som hyresvärden vill genomföra. Om du inte godkänner renoveringen kan hyresvärden ansöka om att få genomföra åtgärderna ändå. Då beslutar Hyresnämnden om renoveringen. Du kan vara med vid mötet i Hyresnämnden och säga vad du tycker. Om du är medlem i Hyresgästföreningen kan de vara med på mötet och framföra dina åsikter åt dig. Du kan också ge fullmakt till någon annan att företräda dig i hyresnämnden.

Hyresnämnden jämför hyresvärdens skäl för att göra ombyggnaden med de skäl som kan finnas för att den inte borde göras. Om det handlar om åtgärder som man kan anta att hyresgäster i allmänhet inte vill ha, ska hyresnämnden inte godta ombyggnaden. Hyresnämnden ska också ta hänsyn till om du har speciella skäl till varför hyresvärden inte ska bygga om just din lägenhet. Oftast får dock hyresvärden tillstånd att göra ombyggnaden. Det vanliga är att Hyresnämnden kommer fram till att de åtgärder som hyresvärden planerar är rimliga och skäliga. Då ger nämnden tillstånd att genomföra dem. Men det har ändå betydelse att hyresvärden behöver ha ditt godkännande. Hyreslagsstiftningen är en så kallad skyddslagstiftning och kravet på godkännande finns för att förhindra onödigt omfattande åtgärder, som leder till orimliga hyreshöjningar.

Är inte stambytet något som ingår i Östersundshems underhåll?

Ja, det stämmer till viss del, men när man gör ett stambyte måste man också göra i ordning badrummet utifrån gällande normer och branschregler. Vi har även valt en modern standard (kakel och klinker) vilket blir en standardhöjande åtgärd som ger ett påslag på hyran.

Hur stor blir hyreshöjningen?

Det är inte klart i dagsläget, utan ska förhandlas med Hyresgästföreningen. Det finns regler för hyreshöjningar som Östersundshem följer.

Stoppas fonderna?

Ja, vi har stoppat möjligheten att fondrenovera de lägenheter där vi planerar ROT-renoveringar. Anledningen är att det blir ekonomiskt och miljömässigt oförsvarbart att riva upp golv och väggar som nyligen renoverats. Fonderna förhandlades bort med Hyresgästföreningen redan 2016 men beslutet har inte verkställts tidigare.

Vad händer med mina fondpengar?

Din lägenhetsfond består inte av pengar som Östersundshem avsätter varje år utan fonden är tvärtom en sorts ekonomisk avskrivningsfunktion på kostnaden som uppstår när ytskikt renoveras i din lägenhet. Vartefter värdet på dina ytskikt skrivs av (minskar) så ökar utrymmet för renovering (lägenhetsfonden). Exempelvis säger vi att det kostar 12 000 kronor att nytapetsera ditt vardagsrum, detta görs under år 2010. Rent ekonomiskt räknar Östersundshem med att det kan behövas tapetseras om efter 12 år. Men tapeterna slits ju lite varje dag. Därför drar man bort 1 000 kronor per år från den totala kostnaden på 12 000 kronor. Det innebär att efter t ex sex år har vi dragit bort 6 000 kronor, vilket enligt fondkortet visar att ni har 6000 kronor att tapetsera ert vardagsrum för. Det här kan vara lite krångligt att förklara, men modellen är vanlig och förankrad med Hyresgästföreningen.

Vad händer med möjligheten att standardhöja?

Vi stoppar möjligheten att standardhöja i din lägenhet tills vi har renoverat klart. Anledningen är att vissa av de standardhöjningsalternativ som ni idag kan välja på är åtgärder vi sätter in i samband med renoveringen. Att standardhöja en lägenhet med nya fina material som sedan bara måste rivas ut på grund av stambyte (nya el- och vattenledningar) är inte försvarbart, varken ekonomiskt eller miljömässigt.

Hur fungerar individuell mätning av kall- och varmvatten, IMD?

I samband med renoveringen installeras mätutrustning som mäter mängden kall- och varmvatten som används i varje lägenhet. En rabatt som motsvarar en normalförbrukning i en din lägenhetstyp dras av på din hyresavi, och en debitering görs sedan av din faktiska förbrukning av varmvatten. Du debiteras endast för det varmvatten du gör av med. Vid normal förbrukning ska det inte bli någon skillnad ekonomiskt. Minskad förbrukning av varmvatten ger minskad miljöpåverkan och därmed lägre hyra. I snitt kostar vattenförbrukningen ca 150–300 kronor per månad, beroende på hur stor lägenhet du har och hur mycket du gör av med. 

Varför behövs ett medgivande?

Enligt hyreslagen måste fastighetsägaren ha hyresgästens medgivande för att få göra en renovering av den här omfattningen. Detta enligt hyreslagen, §18 D.

Vad händer om jag inte skriver under medgivandet?

Då måste Östersundshem ansöka hos Hyresnämnden om att få renovera. Du blir då kallad till Hyresnämnden för förhandling och får berätta varför du inte lämnar medgivande. (Frågan om höjd hyra är inte en del av medgivandet och inget som Hyresnämnden tar hänsyn till.)

Östersundshem vill ha en dialog för att kunna besvara dina frågor och lösa eventuella problem på förhand. Därför får ni längre fram i tiden möjlighet till ett personligt möte.

Vilka val kan jag göra?

Du får möjlighet till några olika val i kök och badrum, samt kulörer väggar samt golv. Mer info kommer längre fram i projektet.

Om jag har badkar idag och vill ha badkar även efter renoveringen, hur gör jag då?

På grund av vattenbesparingsskäl och liten efterfrågan installerar vi inga badkar.

Hur gör man om man vill flytta helt och hållet till en annan lägenhet?

Man söker en ny lägenhet utifrån sin kötid.

Kan jag bo kvar i lägenheten?

Nej, inga hyresgäster kan bo kvar i sin lägenhet under tiden renoveringen pågår. Detta både ur ett säkerhets- och trivselperspektiv. Det blir helt enkelt så pass stora ingrepp att det inte är möjligt att bo i allt byggstök.

Var ska jag bo under renoveringstiden?

Antingen löser du ditt eget evakueringsboende mot en ersättning (exakt summa återkommer vi med längre fram). Om du inte har möjlighet att ordna detta hjälper Östersundshem dig med ett tillfälligt boende. I detta fall betalar du alltid den lägsta hyran. Dvs om evakueringsboendet är billigare betalar du den hyran, och om din ordinarie hyra är lägre än evakueringsboendets så fortsätter du bara att betala den.

Får jag byta storlek på lägenhet efter ombyggnationen?

I samband med ombyggnationen har du möjlighet att anmäla intresse om byte till en större eller mindre lägenhet i området. Är du intresserad av ett lägenhetsbyte behöver du registrera en ansökan på Mina sidor.

Vilka försäkringar gäller under renoveringen?

Det är viktigt att du har en gällande hemförsäkring då alla försäkringsärenden som inte har med renoveringen att göra hanteras precis som vanligt. Entreprenören har försäkring som gäller under byggtiden för det arbete de utför. Om du har frågor gällande din hemförsäkring ber vi dig att kontakta ditt försäkringsbolag.

Hur länge jobbar ni i min lägenhet?

Vi räknar med cirka sex till åtta veckor i varje lägenhet. Om det finns besiktningsanmärkningar åtgärdas de efter renoveringen.

Vad behöver jag förbereda?

Innan renoveringen startar måste lägenheten tömmas. Om du flyttar själv, till eget evakueringsboende betalar vi ut en engångsersättning. Om du flyttar till ett evakueringsboende hos oss delar vi ut flyttkartonger, samt hjälper till med transport via en flyttfirma.

Jag har egen tvättmaskin, får jag behålla den?

Ja, alla lägenheter förbereds för tvättmaskin. Du måste dock avlägsna befintlig maskin under renoveringstiden.

Påverkas mitt källarförråd?

Ja. Vissa förråd behöver tömmas. Du får mer information innan det är dags.

Vad berörs av renoveringen?

Renoveringen berör badrum, wc, kök, ytskikt på golv och väggar samt eventuellt element. Renoveringen omfattar även fastighetens allmänna utrymmen som t ex källare och trapphus.

Behöver ni byta ytterdörrar?

Nej, de befintliga säkerhetsdörrarna behålls.

Påverkas mitt vindsförråd?

Några vindsförråd kan påverkas, då det ska bildas nya vindslägenheter, men det gäller inte alla. Vi vet i dagsläget inte exakt vilka förråd som berörs.
Under hösten 2021 görs en detaljprojektering och bygglovshandlingar, och först därefter kan vi meddela vilka hyresgästers förråd som blir berörda av detta

Jag har nyligen fondrenoverat, vad händer med mina nya tapeter?

I varje lägenhet ska det göras en behovsbesiktning av bla ytskikt. Om väggar bedöms vara i gott skick åtgärdas de ej. Men om bedömningen görs att de måste åtgärdas får hyresgästen välja på ett antal kulörer för ommålning. Tapeter sätts inte längre upp, utan det är målning som gäller. Det är inte heller längre tillåtet att själv bekosta och sätta upp tapeter.

Vilken standard blir det i lägenheten?

Vår ambition är att lägenheterna ska vara i mycket gott skick - så att vi inte ska behöva göra några större renoveringar i din lägenhet de närmsta åren.

Vad händer med fonderna?

Underhållsfonden fasas ut. Eftersom du flyttar tillbaka till en nyrenoverad lägenhet finns inget behov av en lägenhetsfond de närmsta åren. Istället går vi över till ett behovsanpassat lägenhetsunderhåll som innebär att ni kontaktar Östersundshem när ni anser att det exempelvis är aktuellt att måla om väggarna i ett rum. Då kommer vår besiktningsman dit, gör en bedömning och utifrån denna bestäms om en renovering återigen är aktuell.

Under de närmaste åren ska Östersundshem renovera ca 450 lägenheter. Det är ett omfattande och ansvarsfullt arbete, som kräver de allra bästa entreprenörerna.

Med start den 4 mars 2021 upphandlar vi en totalentreprenad med strategisk partnering som arbetssätt. Avtalen omfattar flera etapper. Anbud kan endast lämnas digitalt via TendSign – sök efter ”Östersundshem”. Har du funderingar kring anbudsförfarandet, skicka din fråga direkt via upphandlingsannonsen i TendSign. Här kan du kan se en förhandsvisning av vilka avtal som är aktuella.

Alla kommunala bolag omfattas av LOU, Lagen om upphandling. Entreprenörer vi anlitar måste vara lagligt upphandlade och själva ha lämnat anbud enligt de kriterier som Östersundshem angivit.