Öppettider i sommar
Under sommaren har vi ändrade öppettider för vår kundservice via telefon på grund av semestertider och vår drop-in tar semesteruppehåll. Från 23 juni till och med 22 augusti kan du även inte beställa underhållsbesiktning.
Läs merBruksvärdering
Östersundshem är en del av den lokala bostadsmarknaden och har därmed ett långsiktigt fastighetsägaransvar. I detta ingår bland annat att säkerställa korrekta hyresnivåer.
Under 2025 kommer vi att inleda bruksvärderingar för områdena Sollidenvägen 17-23, Grindstugvägen 26-32, Jaktstigen 16-26 och Rådhusgatan 29. Vi kommer att informera berörda hyresgäster löpande, i första hand via direktutskick.
Lika lägenheter ska ha lika hyra
Att bruksvärdera är grunden för hyressättning i Sverige. Detta regleras framför allt i hyreslagen, där hyresvärden inte fritt kan sätta hyresnivåer på marknaden utan måste följa en reglering som utgår från lägenhetens bruksvärde i relation till andra liknande lägenheter i området. Bruksvärdet är det praktiska värdet en lägenhet har för hyresgäster i allmänhet. Hyran ska sättas utifrån lägenhetens egenskaper till exempel dess planlösning, läge och hur renoverad den är. Enligt bruksvärdesprincipen ska lika lägenheter ha lika hyra.
Vi vill ha en hyressättning som är likvärdig och korrekt, både inom vårt eget bestånd och i jämförelse med övriga fastighetsägare i kommunen. När vi jämfört hyressättningen, både inom vårt bestånd och med andra fastighetsägares bestånd, har vi sett att det finns lägenheter som har samma hyra trots att standarden skiljer sig åt. Det finns även lägenheter där standarden är densamma men där hyrorna är olika.
Vad händer nu?
Nu har vi påbörjat bruksvärderingen på de utvalda områdena Sollidenvägen 17-23, Grindstugvägen 26-32, Jaktstigen 16-26 och Rådhusgatan 29. Där är första steget med brukvärdesbedömning klart. Utifrån inventering och besiktning har vi jämfört lägenheter med liknande objekt inom det egna beståndet och med andra fastighetsägares bestånd. Vi har tittat både på fysiska och funktionella egenskaper, exempelvis storlek, standard, läge och tillgång till service och kommunikationer.
I det underlaget har vi kommit fram till att hyrorna inte är likvärdiga för lika lägenheter. Därför kommer vi att påkalla förhandling med Hyresgästföreningen i slutet av maj. Då går vi in i steget med brukvärdesförhandling.
Frågor och svar
Systemet för att bruksvärdera infördes 1968 och är grunden för hyressättning i Sverige. Detta regleras framför allt i hyreslagen, där hyresvärden inte fritt kan sätta hyresnivåer på marknaden utan måste följa en reglering som utgår från lägenhetens bruksvärde i relation till andra liknande lägenheter i området. Bruksvärdet är det praktiska värdet en lägenhet har för hyresgäster i allmänhet. Hyran ska sättas utifrån lägenhetens egenskaper till exempel dess planlösning, läge och hur renoverad den är. Enligt bruksvärdesprincipen ska lika lägenheter ha lika hyra.
Vi vill ha en hyressättning som är likvärdig och korrekt, både inom vårt eget bestånd och i jämförelse med övriga fastighetsägare i kommunen. När vi jämfört hyressättningen, både inom vårt bestånd och med andra fastighetsägares bestånd, har vi sett att det finns lägenheter som har samma hyra trots att standarden skiljer sig åt. Det finns även lägenheter där standarden är densamma men där hyrorna är olika.
Därför kommer vi att bruksvärdera delar av vårt bestånd.
Vid bedömningen av bruksvärdet tittar man inte på vad en enskild individ tycker utan värdet bestäms bland annat utifrån dessa egenskaper:
- Storlek
- Hur modern lägenheten är
- Planlösning
- Läge i huset
- Reparationsstandard
- Ljudisolering
- Hiss och tvättstuga
- Särskilda förvaringsutrymmen
- God fastighetsservice
- Garage och parkering
- Husets läge till exempel närhet till kommunikationer, livsmedelsbutik och utemiljö
Läs mer om olika sätt hyran kan bestämmas på: Bruksvärde - Sveriges Domstolar
Utifrån inventering och besiktning jämför man lägenheter med liknande objekt inom det egna beståndet och med andra fastighetsägares bestånd. Man tittar både på fysiska och funktionella egenskaper, exempelvis storlek, standard, läge och tillgång till service och kommunikationer.
Nästa steg är att sammanställa ett underlag utifrån det material man samlat in. Varje lägenhets kvaliteter bedöms för sig och utifrån sina unika egenskaper. Om man i sammanställning kommer fram till att hyrorna inte är likvärdiga för lika lägenheter påkallar man en bruksvärdesförhandling med Hyresgästföreningen.
I förhandlingen försöker man komma överens med Hyresgästföreningen om bruksvärde. Om detta inte lyckas ansöker man om en bruksvärdesprövning hos hyresnämnden. Hyresnämnden prövar då om lägenheten har en skälig hyra i förhållande till andra likvärdiga lägenheter på samma ort.
Det är svårt att säga exakt hur lång tid en bruksvärdering och eventuell prövning tar. Vår förhoppning är att komma överens i förhandling, men det kan hända att vi behöver ansöka till hyresnämnd och då tar prövningen längre tid.
Nu har vi påbörjat bruksvärderingen på de utvalda områdena Sollidenvägen 17-23, Grindstugvägen 26-32, Jaktstigen 16-26 och Rådhusgatan 29. Där är första steget med brukvärdesbedömning klart. Utifrån inventering och besiktning har vi jämfört lägenheter med liknande objekt inom det egna beståndet och med andra fastighetsägares bestånd. Vi har tittat både på fysiska och funktionella egenskaper, exempelvis storlek, standard, läge och tillgång till service och kommunikationer.
I det underlaget har vi kommit fram till att hyrorna inte är likvärdiga för lika lägenheter. Därför kommer vi att påkalla förhandling med Hyresgästföreningen i slutet av maj. Då går vi in i steget med brukvärdesförhandling.
Vi har initialt identifierat några fastigheter som ligger på en lägre hyresnivå i förhållande till jämförbara objekt. Vi kommer därför inledningsvis att bruksvärdera följande fastigheter:
Sollidenvägen 17-23, Grindstugvägen 26-32, Jaktstigen 16-26 och Rådhusgatan 29.
Vi behöver först genomföra en bruksvärdesförhandling, därefter står det klart om hyran kommer att förändras eller inte. Vi kan i nuläget inte säga om och i sådana fall vad hyran höjs med.
Vi vill fortsatt kunna underhålla våra fastigheter och erbjuda en service som motsvarar de förväntningar som våra hyresgäster har. Stora delar av våra hyresintäkter återförs till våra fastigheter samt vår verksamhet och därmed även till våra hyresgäster.
Lika lägenhet ska ha lika hyra och vi behöver se till att hyresnivån följer bruksvärdet i Östersund. Vi är medvetna om att en eventuell hyreshöjning påverkar hushållsekonomin för dig som hyresgäst och att det kan vara påfrestande. Östersundshem har dock ett långsiktigt ansvar för den lokala bostadsmarknaden och en viktig del av det ansvaret är att säkerställa korrekta hyresnivåer.
Har du frågor, kontakta vår kundservice på info@ostersundshem.se eller 063-14 04 00.
Lyckad fixardag i våra kvarter
Onsdag 4 juni hade vi vår årliga fixardag och alla medarbetare lämnade sina ordinarie arbetsuppgifter och var i stället ute och jobbade i tre av våra bostadsområden.
Läs mer
